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房地产全面洗牌后如何走 ？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭 ，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园 、中国恒大、华润置地、中国金茂 、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者 ，均通过新年致辞 的方式 ，总结2022年 的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主 的民生地产 。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期 的未来 。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望 。在12月召开 的中央经济工作会议上 ，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及 ，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将 是国民经济增长 的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调 。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期 。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌 ，新房价格为时隔7年后 的首次下跌 ，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌 。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成 ，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月 ，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成 ，降幅有所扩大 ，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台 ，房企融资的寒意依然未退 。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中 ，有约40家发生债务违约 。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨 。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布 的新年致辞中称，过去的2022年 ，是中国房地产行业极其艰辛的一年 ，众多同行遭遇前所未有 的挑战 ，在至暗中艰难求索 。同时 ，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示 ，对于房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌” 的年代 ，但这也 是一个“危机中育新机 、变局中开新局” 的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到 ，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩 、格局重塑 。

　　五矿地产董事长何剑波表示 ，受疫情持续冲击 、经济不断下滑、行业深度调整 、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临 的困难和挑战前所未有 。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付 的每5套房中有1套房出自碧桂园 。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持 。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套 。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼 的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务 、化解风险。”

　　李欣称 ，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市 ，成为首单市场化机构运营 的保障性租赁住房公募REIT ；搭建绿色金融框架 ，全年获取ESG贷款近200亿港元 。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临 的艰难处境 ，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策 。中指研究院称，从近期 的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目 、房企流动性紧张问题后 ，开始大力解决行业 的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题 。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多 的融资类型 。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计 ，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神 ，积极向房企授信 ，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多 的房企递交发行计划 ，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中 。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端 ，多地购房限制性政策正在逐渐放开 。继11月杭州 、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门 、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策 的队伍后 ，佛山 、东莞也全面放开限购 。1月3日 ，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风 ，房企掌舵人不乏希望 、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存 的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神 ，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力 ，提升财务安全意识 ，方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期 的未来。”李华表示 。

　　李华指出 ，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发 、城市更新、商业运营 、商办运营 、酒店运营 、商企物业管理等业务的市场地位 ；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务 ，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力。

　　朱静表示 ，新 的一年，房住不炒、保民生依然 是行业发展主基调 ，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力 。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎 ：整体 的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间 ；房企资金流动性问题有待更精准 的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望 ；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道 的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动 的发展模式 ，逐步落地已经相对成熟的政府代建 、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示 ，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来 的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车” 的一 、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应 。

　　莫斌提出 ，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建 ，为加快建立多主体供给 、多渠道保障 、租购并举的住房制度做出贡献 。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租 、产业地产等新兴业务发展 ，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极 、审慎、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设 ，以组织能力的确定性应对市场的不确定性 ，坚决完成全年业绩目标。

今年春运抢票软件降温了！多地增设“夜间高铁”******

　　春节将至 ，返乡在即。不少归家心切 的游子早早打包好行李，期待着回家过个团圆年 。交通运输部 的数据显示，预计今年春运期间客流总量约为20.95亿人次 ，恢复到2019年同期的70.3%。

　　记者注意到 ，蛰伏近三年的高铁今年春运期间密集增加车次 ，不少热门线路不仅高峰时段最小发车间隔不到十分钟 ，运营时间也延伸至深夜 。运力增长叠加客流相对减少，今年春运的火车票紧俏程度不及疫情前的年份。

　　“居然没用抢票软件就搞定了往返车票 ，太开心了 ！”“终于不用发动亲朋好友帮我买助力加油包抢车票。”网友们在社交媒体上 的分享显示 ，今年春运抢票软件 的热度明显下滑 。

　　错峰出行

　　热门线路仍可买到票

　　“3年没回家过年了，今年早早就抢票准备提前几天回家，多陪陪家人 。”1月15日，在北京南站 ，王女士正拎着一个牛津布包 ，推着黑色行李箱一路小跑进站。“我老家在南京 ，来北京工作快7年了 。”王女士早早就定好闹钟 ，盯着买票日期 ，在第一时间顺利地买到了回家并且靠窗 的高铁票。“让我意外 的是 ，订完票过了3天我再看的时候，发现平台上仍有余票在售 。”王女士说。

　　北京南站春运期间客流流向主要集中在济南 、青岛、合肥 、南京 、上海等地 。昨天 ，记者查询了北京至上述城市的次日高铁票情况 ，发现均有余票 ，剩余高铁票较多的班次通常集中在上午10点之前，以及晚间较晚时段 。旅客只要选择错峰出行，仍可顺利买到回家 的票。

　　北京丰台站也首次迎来春运“大考” 。“这是第一次从丰台站坐车回家，票很好买 。”将搭乘高铁从北京回太原 的张先生告诉记者 。据铁路部门统计 ，春运期间将会有约93.6万人从这里出发，主要方向是太原 、运城以及阜阳等方向。丰台站启用 ，也有效缓解了北京站和北京西站的客流压力 。

　　运力增加

　　多地增设“夜间高铁”

　　随着高铁网不断延展 ，铁路客运能力正加快释放 。

　　国铁集团客运部主任黄欣在今年的春运服务保障发布会上表示，节前 ，全国铁路高峰日最高可开行旅客列车6077对，客座定员904万人 ；节后，高峰日最高可开行旅客列车6107对，客座定员914万人；最大客座能力比2019年春运增长11%。高铁运力的显著增长， 是“票更好买” 的根本原因 。

　　不少旅客都感受到了长途高铁列车接近公交的开行密度。旅客周先生说 ，他打算春节回青岛探亲 ，发现每日到青岛的高铁足足有20多趟，而且几乎都有余票。因此，他还将上周日已经提前预订好的1月18日车票取消 ，在1月17日下午两点多临时改签，重新订了一张当天下午5点多的高铁票。“车次多了 ，票也好买了，各个时间段都有，当天下班就能回家！”周先生说。

　　记者查询12306发现 ，北京至长沙 的高铁列车，7点至8点就有5趟可选，最小发车间隔8分钟 ；10点至11点有4趟列车，最小发车间隔5分钟。不少热门线路均开通了“夜间高铁”来应对返乡高峰 ，如北京到武汉、哈尔滨、石家庄 、郑州等地。以北京至哈尔滨为例，凌晨3:47至5:30有三趟高铁可供选择；北京至郑州，从凌晨0:53至6:15有12趟列车可供选择 。国铁武汉局表示 ，节前从1月13日至1月21日，计划加开200趟“夜间高铁”缓解节前春运压力。

　　出行半径扩大

　　中长线度假需求回归

　　除了返乡过年外 ，不少人还打算在春节假期和家人相伴外出旅游。交通运输部 的数据显示，春节期间预计探亲流约占春运客流的55%，务工流约占24% ，旅游和商旅出行约占10%。

　　对于一些热门旅游城市，返乡探亲叠加旅游出行 ，高铁票依然抢手。“上周 ，我查询了北京至桂林 的高铁票 ，发现春节前几天的票已经卖光了 。”准备假期带着家人去桂林旅游过年 的胡女士说 。

　　根据同程旅行发布 的《2023春节假期旅游消费趋势报告》 ，今年春节期间出行需求大幅上涨 ，中长线休闲度假需求快速回归 ，春运开启前一周 ，国内长线度假游产品咨询量同比上涨近20倍 ，春节前签证咨询量同比上涨8倍。

　　去哪儿平台数据也显示，2023年春节期间，铁路出行平均半径同比增长六成 。同时，从酒店数据来看，春节期间连住天数大于3天的订单量同比增长两成 ，临近假期仍将继续增长。去哪儿大数据研究院副院长郭乐春认为，这些信号意味着 ，消费信心正在恢复，旅游业向着积极方向前进。“春节回暖 是一个好 的开始，我们有信心在暑期恢复到疫情前水平。”

　　记者 鹿杨 实习记者 夏骅

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）